兩份重要報告，透露未來房價趨勢！

 不經(jīng)意間，時間已經(jīng)來到了11月。
這也意味著我國樓市正式進入了傳統(tǒng)意義的年尾階段，年尾是一年內的冰點時期，也是最為敏感的信息節(jié)點。
近期有購房計劃的人群，一定要緊盯這兩個月的成交量趨勢。如果成交出現(xiàn)連續(xù)上漲的翹尾行情，那么就應該抓緊備戰(zhàn)，在來年3月前最好買房上車，否則，就只能繼續(xù)等待2021年的行情走勢。
政策面上，現(xiàn)在來看，今年不會再出現(xiàn)大的變動，會以絕對溫柔的姿態(tài)迎接春節(jié)。
但值得一提的是，這幾天有兩份透露中央意志的重磅文件下發(fā)，幾乎關系著我國房地產(chǎn)的未來。
一份是11月1日出版的第21期《求是》雜志，刊登了一篇最高領導人的重要文章《國家中長期經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問題》。另一份是11月3日，新華社授權發(fā)布的《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》。
一個是最高思想，另一個是第二個百年計劃頭5年的規(guī)劃概要，兩大官媒加持，重要程度可見一斑。那么文件中到底透露著哪些重要機會信息呢？

一
以人為核心的城鎮(zhèn)化
我先把兩份報告中，最為關鍵的信息摘錄出來，挨個分析。
“目前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到60.6%，今后一個時期還會上升。要更好推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，使城市更健康、更安全、更宜居，成為人民群眾高品質生活的空間。”
數(shù)據(jù)上，目前中國的平均城鎮(zhèn)化率超過60%。但實際上，過去15年中房價漲幅領跑的幾乎所有一、二線城市都已超過70%，其中一半城市的城鎮(zhèn)化率已超過80%，后續(xù)進一步提高的空間非常有限。
但未來影響房價的并不是單純的“農民進城”式傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化，而是人口在城市之間流動形成的城鎮(zhèn)化，尤其是人才遷徙，我把它叫做二次人口城鎮(zhèn)化。
例如深圳，人口城鎮(zhèn)化早已達到100%，位居全國第一，但近幾年源源不斷的人才流入，導致房價二次畸變，擁有購買力人群的城鎮(zhèn)化夯實了房價基礎。
所以，在未來，因城鎮(zhèn)化趨勢而產(chǎn)生房價變動的還會集中于一二線城市，尤其是二線城市，會替代一線城市價值，成為主力房產(chǎn)拉升區(qū)塊。
在文件中，提到一句非常深刻的話，“要更好推進以人為核心的城鎮(zhèn)化”。
其實之前我們一直是本末倒置的。
過去各個城市都在以經(jīng)濟發(fā)展為核心，進行城鎮(zhèn)化建設，結果演化為轟轟烈烈的造城運動，地價飆漲，城市筑起了高高的房價圍欄，產(chǎn)業(yè)和年輕人進不去留不下，從而形成了一個個郊區(qū)“鬼城”。
但這次明確提出以人為核心，那么一定會在造城之前落地最實際的人口、人才引進政策，建立保障人才房體系，讓人們有所安居，讓人們先進來，再談城鎮(zhèn)化。
所以，未來轟轟烈烈的造城運動會停止，戶口門檻會逐步放低，讓人們有充足空間實現(xiàn)城市之間的流動，這也會加劇中國城市的“強弱分化”。我們心中要有這個背景基礎。
 
二
衛(wèi)星城的機遇
“增強中心城市和城市群等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經(jīng)濟和人口承載能力，這是符合客觀規(guī)律的。同時，城市發(fā)展不能只考慮規(guī)模經(jīng)濟效益，必須把生態(tài)和安全放在更加突出的位置。”
這句話再次肯定了中心城市的價值，但污染指數(shù)較高的工業(yè)產(chǎn)業(yè)會被快速騰挪。例如北京乃至河北這幾年都在大量關停鋼鐵廠，然后把這部分重工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉移到了張家口、內蒙古地區(qū)。
后者也沒辦法，為了經(jīng)濟效益，只能以犧牲環(huán)境為代價承接產(chǎn)業(yè)溢出，唯有這樣才能跟得上經(jīng)濟節(jié)奏。所以，在可見的未來，經(jīng)濟較弱的地區(qū)會二次發(fā)展重工業(yè)，雖然經(jīng)濟有一定的進步，但宜居價值被迫失去了。
產(chǎn)業(yè)和人口向優(yōu)勢區(qū)域集中是客觀經(jīng)濟規(guī)律，但城市單體規(guī)模不能無限擴張。目前，我國超大城市（城區(qū)常住人口1000萬人以上）和特大城市（城區(qū)常住人口500萬人以上） 人口密度總體偏高，北京、上海主城區(qū)密度都在每平方公里2萬人以上，東京和紐約只有1.3萬人左右。
長期來看，全國城市都要根據(jù)實際合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制標準。要建設一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，推動多中心、郊區(qū)化發(fā)展，有序推動數(shù)字城市建設，提高智能管理能力，逐步解決中心城區(qū)人口和功能過密問題。
這兩段話極其重要，因為在前兩年，當局的思想是實現(xiàn)均富，不單要把大城市發(fā)展起來，還要把村鎮(zhèn)縣地級市全部發(fā)展起來，實現(xiàn)百花齊放的局面。
但走了幾年發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)和人口一直都在向優(yōu)勢區(qū)域集中，這種客觀規(guī)律，全球都是一致的。
然后，我們開始部署以核心城市為主的城市群戰(zhàn)略，實現(xiàn)“以一帶多”的格局，但事實上這些年只有底子比較殷實的長三角城市群和大灣區(qū)實現(xiàn)了帶動和共榮作用，其他都還在逐步成長中。
前幾年我們認為大城市人口太多會出現(xiàn)無法避免的“城市病”，從而殃及城市功能，所以以北京和上海為主的超級大城市，均在做“人口減法”，尤其是北京疏解非首都功能力度空前，導致近兩年人口流入呈現(xiàn)負值。
但在這篇報告中，體現(xiàn)了一種新的思維。
我們不能改變，就要接受這種人口規(guī)律。可以通過建設一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，來達到疏解中心城區(qū)人口過密的問題。
重點來了，那么以北三縣為首的環(huán)北京郊區(qū)新城，以昆山、嘉興為首的環(huán)滬郊區(qū)新城，以莞、惠、佛為首的環(huán)深廣郊區(qū)新城，接下來便會迎來政策性利好。
通過政策導向，補足基建和配套，引導資金和人口流入，這符合中國核心城市的發(fā)展需求，也是國際大都市城鎮(zhèn)化第三階段的歸宿。
在這其中，莞惠已經(jīng)在年中跟著深圳漲了一波，嘉興下半年也在通過自己特有的方式加速暗漲，目前唯有北京旁邊北三縣以及佛山還處于相對價格谷底。這是當下?lián)碛型顿Y需求的購房者，要去著重關注的區(qū)域。
 
三
農村經(jīng)濟的希望
我國現(xiàn)有1881個縣市，農民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍，要選擇一批條件好的縣城重點發(fā)展，加強政策引導，使之成為擴大內需的重要支撐點。
優(yōu)先發(fā)展農業(yè)農村，全面推進鄉(xiāng)村振興推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展。實施鄉(xiāng)村建設行動。把鄉(xiāng)村建設擺在社會主義現(xiàn)代化建設的重要位置。強化縣城綜合服務能力，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成服務農民的區(qū)域中心。統(tǒng)籌縣域城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃建設，保護傳統(tǒng)村落和鄉(xiāng)村風貌。
雖然在過去的綜合報告中，時有提起農村問題，但這次在兩份報告中，提到農村建設和農村經(jīng)濟問題的篇幅顯然更大，尤其是《建議》文件對農村建設的規(guī)劃可謂詳實。
其實這里暗含一個影響幾億人群的大趨勢。
首先，我們已經(jīng)確定了國內大循環(huán)的經(jīng)濟主路線，內循環(huán)的基礎就是不斷挖掘并開辟內需市場。
現(xiàn)在來看，我們的頂層核心大城市雖然承載了主要的經(jīng)濟任務，但因為高度逐步接近天花板，而使得增速放緩。反而中國大約5億多的農民同胞所在的市場，因為起點低，經(jīng)濟價值挖掘空間非常大，必然會成為“擴大內需的重要支撐點。”
中國當下第二大電商平臺拼多多的發(fā)展速度，顯然佐證了這股浪潮蘊含的勢能。
我在前幾天寫過一篇文章，提到今年國慶黃金檔上線的兩個電影《我和我的家鄉(xiāng)》以及《一點就到家》，電影講述了城市創(chuàng)業(yè)者、大學生回到農村，振興經(jīng)濟并找到致富之路的故事。
這兩部電影上線的題材和時機非常明顯，就是為了幫助國內做農村經(jīng)濟的文化鋪墊，喚醒人們發(fā)展農村的意識。
其次，我在這兩部電影中著實看到了農村的商業(yè)價值。例如在《一點就到家》這部電影中，主人公去云南山區(qū)種植普洱咖啡豆，拿到了國際銀獎。
當下最珍貴的是什么？是資源。
人才是資源，金融是資源，山水花草、氣候環(huán)境同樣是資源。
普洱咖啡豆是在特定的氣候、山水環(huán)境下的產(chǎn)物，這是城市所無法取代的。所以農村有農村的價值，城市有城市的價值，前者服務后者，后者反饋前者，相互成全相互成長。
所以，未來會有源源不斷的創(chuàng)業(yè)者深入到中國的大山大河，去尋覓能提高城市人生活品質的產(chǎn)品原料。再加上當下物流運輸非常成熟，已經(jīng)像毛細血管一樣深入到各個農村，這都為內需市場迎來二次爆發(fā)提供了基礎。
所以在報告中提到的，我國現(xiàn)有1881個縣市，農民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍，要選擇一批條件好的縣城重點發(fā)展，是有希望的。
但對于在這些所謂好的縣城投資房產(chǎn)，子木認為依然不可取。因為在增加需求的同時，絕大多數(shù)縣城的土地供給是沒有邊界的。
而且，當農村經(jīng)濟發(fā)達后，既得利益者會追求更高形式的資源，也就是在農村創(chuàng)業(yè)賺錢后，又會跑到城市購房。因為大城市的醫(yī)療條件和教育水平是縣城無法企及的。
所以，縣城投資房產(chǎn)依然是個偽命題。但農村經(jīng)濟會迎來機遇，從而再次夯實城市價值。
 
四
不可避免的一家獨大
中西部有條件的省區(qū)，要有意識地培育多個中心城市，避免“一市獨大”的弊端。推動西部大開發(fā)形成新格局，推動東北振興取得新突破，促進中部地區(qū)加快崛起，鼓勵東部地區(qū)加快推進現(xiàn)代化。
綜合文件有一個特點，就是面面俱到，中國所有城市所有區(qū)域都要跟上。
但要知道，政策歸政策，發(fā)展歸發(fā)展，有些地方政策給了一飛沖天，有些地方政策給了但依然會止步不前，這源于一個城市的文化資本和資源基礎。
對于文化資本我要解釋一句。我們在衡量一個地區(qū)的經(jīng)濟時，很多人都愛用GDP、人口、人均勞動力等指標來核算，但很少提及“文化資本”。何為文化資本？
簡而言之，就是此區(qū)域所有人的做事風格、腦回路，以及共同的價值觀。這個對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的影響幾乎是致命的。
我們經(jīng)常聽到一句話，“天上九頭鳥，地上湖北佬”，湖北人比較拼也愛思考，這是地方文化對教育重視的結果；再有福建人，家家都愛做生意，鼓勵孩子成人以后走南闖北，所以在中國，閩商始終占有一席之地。
當然你也見過，有的地方官僚主義盛行，凡事靠關系，大人懶散無為，還喜歡把孩子藏在羽翼之下，生怕出去遭罪。這種地方非常多，典型存在于西北部，即使空降個金山銀山，幾年之后也會顆粒無收。
山東這些年也有這樣的趨勢。
山東本是北方資源經(jīng)濟大省，然而這幾年被酒文化、官本位思想所累及。尤其是今年，留學生事件、高考替考、校長安排兒子替代退伍軍人、濟南某開發(fā)商宣傳假地鐵欺騙消費者買房……
“文化資本”退步，導致經(jīng)濟開始滑坡。
想當年青島是中國響當當?shù)挠媱潌瘟惺校狈降谌?，而?019年，經(jīng)濟滑到全國第十四，馬上要被鄭州超越。工資低房價高，年輕人更是進不來、留不住。
今年5月份的青島市兩會上，山東省委常委、青島市委書記王清憲說了一句話很重要：“從城市競爭的格局上來講，作為北方第三城，我們已經(jīng)沒有退路了。無論有多大的困難，我們只能完成，我們必須完成，我們別無選擇。”
再沒有這個決心，山東真就難了。無論如何，還是希望孔孟之鄉(xiāng)，禮儀之邦，不要被時代所拋棄，能撐得起北方經(jīng)濟。
 
五
資源和未來
回到主題上，對于西部大開發(fā)，個人依然持保守態(tài)度。這個口號已經(jīng)喊了幾十年了，到現(xiàn)在依然沒有多大的進展。投資不過山海關，這個信念恐怕會越陷越深。
東北振興倒是有希望的。
雖然現(xiàn)在東北經(jīng)濟陷入沼澤，但是之前積累的醫(yī)療、教育資源，依然可以在全國排進第一梯隊。尤其高校資源，會培育成千上萬的優(yōu)質人才。
這兩年國家給東北的政策很足，現(xiàn)在只需要窮盡所能把這部分人才資源留下來，就會實現(xiàn)反彈。
所以，在區(qū)位角度講，東北會陷入高度資源集中的格局，也就是說沈陽會成為東北唯一的希望，這個無論在國家層面還是地方競爭優(yōu)勢上，都是可以確定的。
中部地區(qū)加快崛起，已是板上釘釘之事。在中部五大城的經(jīng)濟發(fā)展排列上，武漢依舊可以排位第一，其次是長沙、鄭州、合肥以及南昌。但在房地產(chǎn)價值投資層面，排列有所變化，依次為：武漢、鄭州、合肥、長沙、南昌。
所以，在推測你所在的城市到底有沒有希望時，就要捫心自問，到底有沒有文化資本，你所在的城市年輕人是積極上進、敢于闖蕩的，還是想方設法只想去求圖求安穩(wěn)的。
地方的營商環(huán)境如何，創(chuàng)辦一個企業(yè)是一天就解決了，還是被百般刁難，需要送禮才能辦成。
除此之外，還要問自己這個地方有什么核心資源？
有沒有江海湖泊，交通運輸條件是否發(fā)達，有沒有文化底蘊和師資力量雄厚的高校。
所以，文件中提到在中西部培育多個中心城市，我認為難度太大了。這么多年，西北部就出現(xiàn)了一個西安，這是因為西安有文化底蘊和超強的高校資源，而中部地區(qū)依然會維持很長一段時間的“省會”一家獨大，更別說多個。
如果是農村，有沒有可以種出類似于普洱咖啡豆這種優(yōu)質產(chǎn)品的天然氣候和土壤。這些都是一個區(qū)域是否有未來的關鍵因素。
如果沒有，對不起，你所在的城市將會隨時代大勢逐步被淘汰。
這種淘汰會有兩種結局：一種是像鶴崗一樣走向衰敗，另一種是維持現(xiàn)狀并緩慢進行迭代生長，最終成長為一個溫柔故鄉(xiāng)、養(yǎng)老勝地。
當然后者作為人生依托，老來歸宿，還是蠻不錯的。